Kiracı ve Kiralayan olarak haklarınızı biliyor musunuz?

 

Kira Sözleşmesi

Kira Sözleşmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun  yürürlüğe girmesi ile beraber kira sözleşmeleri hakkındaki hükümlerde de  köklü değişik yapılması yoluna gidilmiştir.

Peki kiracı ve kiralayan olarak haklarınız nelerdir?

1- Depozito konusunda sınır var mıdır?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin akdi sırasında kiralayan tarafından kiracıdan önceki dönemde olduğu gibi Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonraki dönemde de depozito (güvence) alınabilmektedir. Ancak kanun koyucu depozito (güvence) konusunda sınırlamalar getirmiştir. Kanunkoyucu tarafından getirilen ilk sınırlandırma güvencenin miktarı konusunda olup kiracıdan istenecek güvence miktarı 3 aylık kira bedelinden yukarı olamayacaktır. Bir başka düzenleme ise para ya da senet gibi kıymetli evrakın güvence olarak verilmesi durumunda kiracı kiralayanın onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli mevduat hesabına yatıracak eğer kıymetli evrak güvence olarak verilecek ise bir bankaya depo edecektir. Banka tarafından güvenceler ancak ve ancak iki tarafın rıza göstermesi, icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı ile geri verilebilecektir. Kiralayan kira sözleşmesinin sona ermesini müteakip 3 ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesi ile ilgili olarak dava, icar veya iflas takibi açtığını bankaya yazılı olarak bildirmediyse kiracının istemi üzerine banka güvenceyi kiracıya geri vermekle yükümlü olacaktır.

2- Kira bedeli konusundaki düzenlemeler nelerdir?

Kanun koyucu kira bedeli konusunda da yeni düzenlemeler yapma gereği duymuş olup kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi konusunda kiracı aleyhinde değişiklik yapılamayacaktır. Yenilenen kira dönemlerinde tarafların kira bedelini belirlemelerine de sınır getirilmiş ve tarafların anlaşmaları bir önceki kira yılında üretici fiyat endekslerindeki (ÜFE) artış ile sınırlandırılmıştır. Taraflarca kira bedelindeki artış konusunda bir anlaşma yapılmaması durumunda yine bir önceki kira dönemindeki ÜFE artış oranını geçmemek koşulu ile kiralananın durumu göz önüne alınmak sureti ile hakkaniyet ilkesi çerçevesinde hakim tarafından belirlenecektir.

Beş yıldan uzun süreli, beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından ÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınmak sureti ile hakkaniyet ölçülerinde belirlenecektir. Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması halinde ise aşırı ifa güçlüğü durumu hariç olmak üzere beş yıl geçmediği sürece kira bedelinde bir değişiklik yapılamayacaktır.

Taraflarca kira bedelinin belirlenmesine yönelik dava her zaman açılabilecek olup davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiralayan tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

3- Kira sözleşmesinde kiracıya ek yükümlülükler yüklenebilecek midir?

Kanun koyucu bu konuda da kiracıyı korumaya yönelik hükümler getirmiş ve sözleşmede kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir yükümlülük getirilemeyeceği ve özellikle de kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart getirilmesi ya da sonraki aylara ilişkin kira bedellerinin de muaccel olması gibi şartların geçersiz olacağı belirtilmiştir.

4-  Kira sözleşmesinin sona erme sebepleri nelerdir?

- BİLDİRİM YOLUYLA FESİH HALLERİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi kiracı tarafından belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzayacaktır. Kiralayan tarafından ise kira sözleşmesi süre bitimi sebebi ile feshedilemeyecektir. Bunun tek istisnası kira sözleşmesinin 10 yıldan fazla uzaması halidir. Bu durumda kiraya veren de her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olacaktır.

– Kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak yapılmış ise kiracı her zaman, kiralayan kiranın başlangıcındaqn itibaren 10 yıl geçtikten sonra kira sözleşmesini fesih bildirimi ile sona erdirebileceklerdir. Sözlü fesih bildirimi yeterli olmayacak her iki taraf da ancak yazılı fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebileceklerdir.

– Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyor ise kiracı eşinin açık rızası ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

- DAVA YOLUYLA FESİH HALLERİ

-Kira sözleşmesi kiralayan tarafından kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun olması,  kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız olması hallerine münhasıran belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilecektir.

– Kira sözleşmesinin devamı sırasında kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malik de kira sözleşmesini aynı kiralayan gibi kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik  dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

-Kiraya veren gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı gibi  yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar da eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı var olup bu hakkını kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

–  Kiralayan, kiracının kiralananın teslim edilmesinden  tahliye taahhütnamesi ile kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt ermiş  ancak belirttiği tarihte kiralananı boşaltmamış ise kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilecektir.

-Kiralayan, kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olduğu takdirde  kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

-Kiralayan, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğunu kira sözleşmesinin akdinden sonra öğrenmiş ise sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilecektir.

Dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kanunda sınırlı olarak sayılmış olup kira sözleşmesine konulacak hükümlerle kiracı aleyhine değiştirilmesi kanun koyucu tarafından yasaklanmıştır.

 

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Şu HTML etiketlerini ve özelliklerini kullanabilirsiniz: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>